Обзор ключевых тенденций на рынке коммерческой недвижимости России. Предварительные итоги 2006 года
Компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko провела исследование наиболее актуальных тенденций в сфере коммерческой недвижимости и составила предварительный прогноз на конец 2006 года.

Рынки капиталов

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость к 2007 году может достичь $4 млрд.

По мнению экспертов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, к концу 2007 года объем рынка коммерческой недвижимости достигнет $4 млрд. Уже к концу 3 квартала 2006 года рост инвестиционного потока составил более 150% по сравнению с уровнем 2005 г.

Иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость впервые превысили российские

По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, впервые в 2006 наметилась тенденция доминирования иностранных инвестиций на российском рынке. Почти половина этих средств была инвестирована в торговую недвижимость, которая по-прежнему остается лидером по объему инвестированных средств. Экспансия иностранных компаний на российский рынок недвижимости продолжается, и средства иностранных банков и фондов становятся более доступными для российских девелоперов.

"Российский рынок стремительно развивается и, несмотря на то, что он пока не может конкурировать с крупнейшими европейскими рынками (Великобритании, Франции, Германии) по объему привлеченных средств, ставки доходности в Москве (8.75%) остаются наиболее высокими по сравнению с европейскими. Нужно отметить постепенное снижение ставки доходности в связи со стабилизирующейся макроэкономической ситуацией в стране, что будет способствовать выходу на рынок коммерческой недвижимости новых игроков, готовых инвестировать не только в уже реализованные, но и в девелоперские проекты, находящиеся на стадии строительства", - прокомментировал Сергей Рябокобылко, Старший исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

Офисная недвижимость

Арендные ставки на офисном рынке: глобальный рост или разумное повышение?

По итогам третьего квартала 2006 года рост арендных ставок составил 15-20% для офисных помещений класса А по Москве в целом (без учета ставок в зданиях прайм-класса) и около 10-12% для помещений класса В по сравнению с показателями 2005 года. По мнению экспертов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, подобное повышение трудно назвать драматичным и его следует считать разумным ростом.
В других городах России уровень арендных ставок в большой степени зависит от конкретных регионов, и в среднем по стране, исключая столицу, составляет 10-15% для качественных офисных помещений.

"Говорить о глобальном росте арендных ставок и о том, что они приближаются к уровню ставок в крупнейших городах Европы, мы считаем преждевременным. Наблюдаемый рост во многом объясняется инфляцией и падением курса доллара США по отношению к рублю, удорожанием энергоресурсов, повышением стоимости строительных материалов и рабочей силы. Необходимо также принять во внимание постоянно растущий спрос, недостаточные темпы нового строительства, высокий процент предварительной аренды, что, безусловно, влияет на уровень и рост арендных ставок", - сказал Сергей Рябокобылко.

Офисные девелоперы переходят от количественной конкуренции к качественной

По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в 2007 году заявлена готовность офисных проектов общей площадью около 1,4 млн. кв. м, которая значительно приблизит офисный рынок к насыщению, хотя на сегодняшний день спрос все еще значительно превышает предложение. По мнению экспертов C&W/S&R, это способствует переходу конкуренции среди офисных зданий одной классности в Москве на новый уровень - от количественной конкуренции к качественной.

Переход к качественной конкуренции в регионах России на сегодняшний день проследить сложно, поскольку большая часть региональных качественных офисных проектов находится на стадии строительства.

"Высокая арендная ставка в конкурирующих офисных проектах должна быть подкреплена лучшими качественными характеристиками. Именно это служит причиной того, что офисные девелоперы Москвы все чаще обращаются к концепции интеллектуального здания, экоофиса и т. д. Появление качественной конкуренции благотворно повлияет на развитие рынка, будет способствовать появлению новых качественных проектов, перемещению арендаторов и изменению в уровне ставок, а также будет формировать новые деловые зоны", - добавил г-н Рябокобылко.

Торговая и складская недвижимость: вызов потребительскому рынку

По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в среднесрочной перспективе развитие розничной торговли будет стимулировать рост рынков торговой и складской недвижимости. По сравнению с 2001 годом в 2006 году оборот розничной торговли вырос на 127%. Доля Москвы в розничном товарообороте постепенно снижается. Если в 2000 году почти 30% розничных продаж приходилась на Москву, то уже в 2006 году доля Москвы снизилась до 22%. Потребительский рынок в регионах отстает от московского, но в будущем данная тенденция будет характерна и для них, что связано с активным выходом московских и иностранных торговых девелоперов в регионы.

По мнению аналитиков С&W/C&R, все это оказывает значительное влияние на рынок торговой и складской недвижимости. Почти половина спроса на складские площади формируется логистическими операторами (29%) и компаниями, работающими в розничной торговле (20%), таким образом, спрос на качественные складские площади в основном формируется за счет потребительского рынка.

Та же тенденция прослеживается при анализе строительства торговых центров, призванных реализовывать продукцию розничной торговли. Темпы строительства ТЦ в Москве выше, чем в западноевропейских столицах, и к концу 2006 года достигнут приблизительно 26% по сравнению с предыдущим годом.

"Традиционно рост потребительского рынка сопровождается ростом строительства объектов торговой недвижимости. Вместе с доходами населения возрастают потребности, а, значит и товарооборот. Сегодня прослеживается недостаток качественных торговых площадей как в регионах, так и в столице. Наша команда работает над новыми качественными проектами и консультирует девелоперов и в Москве, и в регионах с целью обеспечения потребности рынка торговой недвижимостью современного формата", - отметил Константин Сахаров, исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.